Ипотека-2019: Что сегодня нужно знать покупателю о недвижимости и ипотечном кредитовании

С января по сентябрь 2019 года в сфере ипотечного кредитования произошло много изменений, связанных, в том числе, с законодательными нововведениями. С 1 июля застройщики начали переход с системы долевого строительства на эскроу счета, а уже 1 августа вступил в силу закон об ипотечных каникулах. На сентябрьском заседании Совета директоров Центрального банка РФ было принято решение снизить ключевую ставку до 7,00%.

Чтобы выяснить, как совокупность этих факторов влияет на ипотечный рынок, «Комсомольская правда» 12 сентября собрала в «Ельцин Центре» экспертов в сфере недвижимости, представителей банковского сектора и власти на круглый стол «Ипотека-2019. Актуальные вопросы покупки жилья».

Снижение процентной ставки?

Первой относительно сниженной ставки высказалась руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева, она отметила, что Абсолют Банк прогнозирует возможность снижения ставки до 9,6% до конца года, исходя из той ситуации, которая сложилась сегодня на рынке.

Управляющий директор по ипотеке ВТБ в Екатеринбурге Алина Буслова пояснила, что банки принимают решение о снижении ставок как исходя из уровня ключевой ставки, так и на основе оценки рыночной конъюнктуры. Что касается самого банка ВТБ, то с 13 сентября он уже в третий раз за год снизил ставки по своим ипотечным программам.

Президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева обратила внимание, что общее количество сделок по недвижимости за 2019 год снизилось на 13%, и количество выданных ипотечных кредитов цифра тоже не растет.

Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге: «Прогнозируется возможность снижения средней ставки до 9,6% до конца года». Фото: Алина ЗАКУСИНА

Светлана Ковалева не согласилась с этим утверждением. В первом полугодии 2019 года количество выданных ипотечных кредитов в Свердловской области действительно сократилось на 17%. Тогда «фактором охлаждения» спроса стал рост среднерыночной ставки до 10,6% годовых. Многие покупатели заняли выжидательную позицию. Сейчас тренд изменился: вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ ведущие ипотечные банки, в том числе Абсолют, поэтапно снижают ставки.

- Количество заявок на ипотеку увеличивается, начиная с июня – плюс 8-10% ежемесячно. Позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки по итогам 2019 года в целом по рынку на 15-20%. Тренд на снижение ипотечных ставок удачно накладывается на грядущий «высокий ипотечный сезон»: традиционно в период с октября по декабрь спрос на недвижимость и ипотеку увеличивается на 30-50% в сравнении с показателями летних месяцев, - пояснила руководитель Абсолют Банка.

Алина Буслова отметила, что 2018 год был рекордным для рынка. Так, свердловчане оформили ипотечные кредиты на общую сумму 98 млрд рублей. Высокие показатели были обоснованы как привлекательными процентными ставками, так и значительным отложенным спросом предыдущих лет. Сыграли роль и ожидания рынка перед введением счетов эскроу.

Постоянные обещания снизить ставки, по мнению Александра Дмитриева – это фактор, который тормозит рынок. Когда потребитель думает, что скоро покупать станет выгоднее, он занимает выжидательную позицию и не поддерживает рынок здесь и сейчас. По данным АН «Диал», ставка на конец года составит 10,5%.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале, согласился с Александром Дмитриевым:

- Главное, нащупать стабильность в ипотечной ставке, чтобы не было пустых обещаний по ее снижению и, соответственно, массового отложенного спроса. Сегодняшние рабочие ставки менее 10% крайне комфортны для потребителя. Их снижение до 8,5-9,5% не сильно изменит ежемесячный платеж. Намного важнее ставки цена квартиры.

Цена на недвижимость выросла?

Президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева заметила, что цена на объекты недвижимости в 2019 году выросла, если сравнивать заявленные цены сделок с ценами прошлого года. Но по мнению Александра Дмитриева, УПН оперирует общими данными, а частные случаи показывают иную картину. Например, клиенты агентств недвижимости, которые покупали квартиру в декабре прошлого года, сейчас не могут продать ее за те же деньги. Как только сняли 5% от стоимости – сделка прошла.

Александр Дмитриев, генеральный директор агентства недвижимости «Диал»: «Обещания снизить ставки тормозят рынок недвижимости». Фото: Алина ЗАКУСИНА

- По сути, выставляя каждую квартиру на продажу, мы проводим маркетинговое исследование, потому что мы размещаем рекламу везде, смотрим на покупательский спрос и на то, как реагирует рынок. В январе он реагировал на ценник в 3 млн рублей, а сейчас реагирует только на 2,9 млн, - заключил Александр Сергеевич.

- «Группа ЛСР» как социально ответственный застройщик держит цены на жилье очень доступными, – отметил Руслан Музафаров. – По данным наших внутренних исследований, еще в прошлом году жилье покупали семьи с совокупным ежемесячным доходом 80-100 тысяч рублей. В этом году эти цифры снизились до 60-80 тысяч рублей. Но квартирный вопрос для большинства из них по-прежнему актуален. Мы подстраиваемся под эти реалии и предлагаем доступное жилье в разных районах города по цене от 50 тысяч рублей за «квадрат». Это реальные цены на квартиры со сроком сдачи уже в следующем году.

Статистика от Уральской палаты недвижимости:

В 2018 был введен эксплуатацию 1 млн квадратных метров жилья, в 2019 году ожидается уже 1,1 млн, а задел на 2020 год 1,16 млн. Из них около 59% стабильно занимает жилье эконом-класса, а оставшиеся 41% приходятся на комфорт, бизнес и элитное жилье.

На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра составляет 72 тысячи рублей, ценовой диапазон при этом о 67 до 90 тысяч рублей

На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра – 77 тысяч, но диапазон уже от 72 до 180 тысяч.

Кто будет в будущем покупать квартиры?

По статистике ВТБ, ипотеку чаще всего берут семейные люди в возрасте 30 лет, каждая вторая семья при этом имеет детей. Способствует этому спросу возможность взять ипотеку с государственной поддержкой по ставке 5%. Первым на рынке такую ставку предложил как раз ВТБ.

Ипотека с государственной поддержкой – это льготные ипотечные кредиты, которые выдаются семьям с двумя и более детьми, при условии, что один из них родился в период с 2018 по 2022 год. Кредит на особых условиях выдается в рамках государственной программы по поддержке семей с детьми. Недостающая часть процентов, согласно Постановлению Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711, компенсируется из государственного бюджета. Так, например, в апреле 2019 года Банк ВТБ снизил процентную ставку по ипотеке с господдержкой до 5%.

Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ в Екатеринбурге: «По статистике ВТБ, ипотеку чаще всего берут семейные люди в возрасте 30 лет». Фото: Алина ЗАКУСИНА

Абсолют Банк также отмечает рост доли заемщиков с детьми – она составляет около 70%. По их данным, в июле 2019 года сделок с детской ипотекой было в 2 раза больше, чем в июне, и причин тому несколько. Во-первых, правительство распространило действие льготной ставки на весь срок кредита, который в Абсолют Банке достигает 30 лет. Во-вторых, Абсолют Банк первым в России дополнительно снизил ставку за свой счет и в дальнейшем делал это дважды. Сейчас наша ставка по «Детской ипотеке» – 5,24% годовых. При этом Абсолют Банк один из немногих, кто дает возможность семьям с детьми использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса.

Средний возраст заемщика долго держался на уровне 37-38 лет, а за 2019 год резко снизился до 34 лет. Эта тенденция продолжает развиваться, молодые люди стали на 20% меньше арендовать жилье, предпочитая инвестировать в собственную квартиру, поэтому в ближайшем будущем эксперты прогнозируют снижение возраста заемщика до 25-28 лет.

Руслан Музафаров отметил, что покупать квартиры в ближайшем будущем будут те, кому в прямом смысле слова не хватает места.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»: «Группа ЛСР, как социально ответственный застройщик, держит цены на жилье очень доступными». Фото: Алина ЗАКУСИНА

- На сегодняшний день в Екатеринбурге жилой фонд составляет 38,5 млн кв. м недвижимости. На человека приходится 25,4 кв. м. Это мало. Чтобы жить комфортно, необходимо около 30 «квадратов» на человека. Население Екатеринбурга – более 1,5 млн человек. Таким образом, недостающие 7 млн кв. м еще нужно построить. Учитывая уровень ежегодного ввода жилья в нашем городе, произойдет это примерно за 7 лет. И это не считая естественного прироста населения и активной миграции, - привел цифры эксперт из «Группы ЛСР».

Средний платеж по кредиту в Екатеринбурге:

По статистике агентства недвижимости «Диал», ежемесячный платеж по ипотеке у клиентов составляет от 23 до 30 тысяч рублей

По данным ВТБ, для комфортного обслуживания ипотеки сумма ежемесячных платежей, по имеющимся у семьи кредитам, не должна превышать 30-40% дохода за месяц.

По данным Абсолют Банка, средний заемщик в Екатеринбурге платит 22,5 тысячи рублей в месяц, а в 2018 году среднемесячный платеж составлял 21,5 тысячи рублей.

Уже можно взять ипотечные каникулы?

Закон об «ипотечных каникулах» вступил в силу 1 августа 2019 года. Он позволяет заемщику приостановить выплаты по кредиту сроком до полугода или снизить на этот период сумму выплат. Воспользоваться этим правом смогут клиенты банков, которые попали в трудную жизненную ситуацию: встали на учет по безработице, признаны инвалидом I или II группы, вышли на больничный сроком более двух месяцев или потеряли более 30% среднемесячного дохода по сравнению с доходом за предыдущий год.

В зависимости от причины ухода на «каникулы», необходимо предоставить в банк необходимый пакет документов, подтверждающий ваш статус, и написать заявление. Документы банк обязан рассмотреть в течение 5 рабочих дней и уведомить клиента о новых условиях. По окончанию перерыва заемщик продолжает выплаты на первоначальных условиях.

Представители банков рассказали, что по этим вопросам обращается большое количество людей, но когда клиенту начинают разъяснять условия – большинство желающих сразу отпадает. В целом представители банковского сектора отмечают, что воспользовались этой возможностью единицы, и статистику пока предоставить сложно.

Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости: «Общее количество сделок по недвижимости за 2019 год снизилось на 13%». Фото: Алина ЗАКУСИНА

Светлана Ковалева развеяла предубеждение о том, что из-за ипотечных каникул банки будут серьезно ужесточать требования к заемщикам. По крайней мере, это не так в Абсолют Банке. Как и у большинства ипотечных банков у него изначально объективные подходы к оценке заемщиков: кредит не одобряют, если клиент находится в зоне риска, например закредитован, и с высокой долей вероятности потом не сможет обслуживать новый займ.

- Ипотечные каникулы – это благо, но и за него нужно платить. Все проценты по кредиту в любом случае лягут на плечи заемщика, - заключил Руслан Музафаров.

Эксперты заключили, что жилье сдается в больших количествах и дефицита в ближайшее время не предвидится, но при этом порекомендовали не откладывать покупку жилья, так как критического снижения ставок в ближайшее время не предвидится. Наоборот, по данным Абсолют Банка, увеличение средней стоимости квадратного метра по сравнению с началом прошлого года составило 4%. А к декабрю 2019 года она может вырасти еще на 2-3%. В целом, наступающий 2020 год станет вызовом для всех игроков, и пока все смотрят в него с осторожностью.

ИСТОЧНИК KP.RU

Читайте нас в городской ленте