Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Перепланировка новостроек может быть необходима для удовлетворения потребностей владельцев квартир, не смотря на то, насколько современными их дома могут быть. Однако, просто спланировать и выполнить ремонт не получится. Прежде чем начать работы по перепланировке, нужно выполнить согласование проекта.

Для достижения согласия на перепланировку необходимо предоставить проект, соответствующий требованиям застройщика, управляющих организаций и муниципальных властей. Если дом не является старым зданием, то процедура оформления перепланировки будет проще, поскольку многие современные многоквартирные дома строятся с учетом возможности выполнения перепланировки. Некоторые даже сдаются с "свободной планировкой". Тем не менее, необходимо согласовать проект перепланировки в любом случае.

Перепланировку можно начинать только после получения всех разрешительных документов на работу. В зависимости от размера и сложности проекта, а также от региона, где находится дом, цена за процедуру может очень различаться. Иногда, на согласование проекта может уйти до 6 месяцев.

Следует заметить, что не все перепланировки настолько сложны, что требуют глобальных изменений в конфигурации квартиры, и возможно, достаточно лишь изменить расположение или количество внутренних перегородок. Тем не менее, в любом случае, для того, чтобы сделать жилье максимально удобным для проживания всей семьи, перепланировка может быть осуществлена при соблюдении всех необходимых правил и требований.

При перепланировке новой квартиры важно знать, что есть виды работ, которые в любом случае нельзя совершать, а есть те, которые разрешены без специального разрешения, но также есть и работы, которые можно делать только после согласования. Собственнику квартиры нужно заранее узнать, какие документы необходимы для перепланировки, какую конкретно перепланировку можно делать и учесть все нюансы.

Так, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Что точно нельзя делать при перепланировке:

• сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
• нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
• снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
• удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
• затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
• расширять жилую площадь за счет чердака;
• присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их - и наоборот;
• объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
• делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат - кроме тех, что находятся на первом этаже;
• отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение, что нельзя совершать любые другие действия, из-за которых нарушается устойчивость несущих стен и балок, работа инженерных систем, работа пожарных и других систем безопасности, целостность фасада всего дома, условия проживания и эксплуатации помещений.

Что можно делать без специального разрешения:

• косметический ремонт помещения - причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
• монтировать встраиваемую мебель;
• ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
• переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
• возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
• демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
• не полностью разбирать ненесущие стены;
• сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
• расширять санузел за счет нежилой площади.

Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку придется одобрять по проекту. Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Перепланировка квартиры является одним из наиболее популярных вариантов для того, чтобы преобразить свое жилище. Тем не менее, для осуществления такого рода работ необходимо оформление перепланировки квартиры, тем более, когда речь идет о жилье в новостройке.

Как правило, процесс оформления перепланировки происходит до начала ремонтных работ. Однако для тех, кто уже вступил в право собственности, а также для тех, кто торопится изменить свое жилье еще до официального приобретения его в собственность, существует процедура узаконивания после выполнения всех необходимых работ. Но стоит помнить, что оформление перепланировки после ее выполнения может доставить много проблем и значительных материальных затрат.

Оформить перепланировку, которую не было согласованно заранее, достаточно сложно. Более того, нелегализованные изменения могут стать причиной сбоев при попытке получить кредит в банке или официально сдать квартиру в аренду или продать ее. Кроме того, собственник несанкционированно перепланированного жилья может быть привлечен к административной ответственности, а это почти всегда сопровождается выплатой штрафов.

Если владелец квартиры строительного дома решил выполнить перепланировку, его следует оформлять до того, как он получит ключи от жилья. Советуем иметь в виду, что владельцы квартир в строящихся домах могут лишиться возможности оформить перепланировку, если застройщик не предоставит им технический паспорт.

Есть несколько шагов, которые необходимо выполнить для корректного оформления перепланировки:

• Заказать проект перепланировки в организации с соответствующими допусками СРО.
• Получить справку от застройщика о выполнении всех договорных обязательств.
• Подать заявление и необходимый пакет документов в жилинспекцию, включая копию договора долевого участия и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Дождаться официального разрешения и выполнить перепланировку.
• Получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение.
• Привлечь БТИ для выполнения обмера помещений после ремонта и составления технического паспорта.
• Зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Нельзя также забывать о том, что владельцы квартир, оформленных через ипотеку, должны получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей свою недвижимость от основных рисков.

Техническое заключение и проект перепланировки должны соответствовать требованиям, установленным в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Обратиться за помощью к разработчикам из проектных бюро, которые хорошо знакомы с требованиями, поможет в успешном выполнении всех требований.

Для многих собственников квартир, которые задумываются о перепланировке своего жилья, важно получить комплексное обслуживание, которое включает в себя как саму процедуру получения разрешения, так и оформление ремонта. В таком случае ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки будет состоять из двух составляющих: цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Клиент может оплатить все этапы работы сразу, что обойдется ему в сумму от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы отдельно.

Оформление перепланировки проходит в несколько этапов. Клиенту необходимо подготовить проектную документацию и собрать необходимые другие документы. Ориентировочная стоимость таких услуг составляет от 35 000 до 60 000 рублей, что зависит от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Стоимость проекта будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области составляет около 25 000 рублей, если клиент заказывает его без услуги по согласованию. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки обойдется примерно в такую же сумму, но цена может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из Московской жилищной инспекции обойдутся на сумму около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ – на 15 000 рублей. Внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обойдется клиенту примерно в 30 000 рублей.

Более того, общая стоимость таких услуг может зависеть от многих факторов, таких как площадь квартиры, район, статус здания и многие другие.

Для тех, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, информации может оказаться недостаточно, чтобы сделать все грамотно и без лишних затрат времени и финансов. Владельцы квартир в новостройках могут не знать, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начать этот процесс, куда обратиться и на какую сумму рассчитывать. Интернет тоже не всегда может дать объективный ответ на эти вопросы, что может привести к мысли, что процедура согласования перепланировки является сложной и затратной. Однако каждый случай является индивидуальным, и если заняться этим вовремя и заручиться поддержкой специалистов, согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем.

Фото: freepik.com